（4）界定普通住房與非普通住房問題上，國辦發（2005）26號文件規定：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級土地住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

（5）個人將通過受贈（僅指捐贈給三代以內直系親屬以及無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人）、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

2、非住宅

自然人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

二、個人所得稅

1、住宅：國稅發（2006）108號文件：個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

（1）轉讓收入。即房屋實際成交價格。當實際成交價格明顯偏低且無正當理由時，稅務機關有權依法核定。

（2）房屋原值。

A、商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費

B、自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際繳納的相關稅費。

C、經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定繳納的土地出讓金。

D、已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）繳納的所得收益及相關稅費。

E、城鎮拆遷安置住房：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關稅費。

（3）合理費用。合理費用是指轉讓房屋繳納的城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金以及其他合理費用（住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等）。對于個人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

A、已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

B、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

個人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚房等）的，不得再重復扣除裝修費用。

在扣減上述房屋原值及合理費用時，需憑原購房合同、發票等有效憑證并經稅務機關審核后予以扣減。如個人不能完整、準確提供上述證明，稅務機關可依據被轉讓住房所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，按住房轉讓收入1%——3%的比例內核定征收個人所得稅。

財稅（2010）94號文件規定，自2010年10月1日起，對出售自有住房在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

2、非住宅

國稅發（2007）33號文件，個人出售商業用房取得的所得，應按規定繳納個人所得稅，不得享受1年內換購住房退換保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。

個人轉讓非住宅類房產取得轉讓所得計征個人所得稅時，可比照上述規定確認轉讓收入與房屋原值及合理費用后計算繳納個人所得稅。

三、土地增值稅

1、住宅

依據（2008）137號文件規定，對個人銷售住房一律免征土地增值稅。

2、非住宅

個人出售非住宅需要繳納土地增值稅。依據財稅（2006）21號、國稅函（2010）220號文件，轉讓舊房的，按房屋及建筑物的評估價格、發生的評估費用、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。評估價格須經當地稅務機關確認。

對于個人購入房地產再轉讓的，其子啊購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包含了此因素，在計征土地增值稅時，不再作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。

無法取得評估價格，但能夠提供購房發票時，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數。其中，“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

四、契稅

1、住房

財稅（2016）23號文件，個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。注意事項：